Apa Itu Sertifikat Hak Milik (SHM); Fungsi, Syarat, dan Bedanya dengan HGB

Setiap kali bertransaksi Anda pasti mendapat bukti untuk menunjukkan transaksi tersebut sudah sah. Begitupun jika Anda membeli tanah, rumah, hingga apartemen, pasti akan diberikan dokumen yang menunjukkan bahwa Anda merupakan pemilik sahnya. Dokumen ini disebut dengan Sertifikat Hak Milik (SHM).

Misalnya apabila Anda ingin diakui sebagai pemilik tanah yang sah, maka beberapa dokumen harus dimiliki. Contoh sertifikat hak milik, sertifikat hak pakai, hingga akta jual beli. Begitupun dengan sertifikat hak milik rumah yang menduduki tingkatan tertinggi dokumen atas rumah tersebut. Berikut ini akan dibahas lebih lanjut mengenai apa itu SHM hingga perbedaan SHM dan HGB.

Apa Itu Sertifikat Hak Milik (SHM) ?

Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah dokumen resmi yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) di Indonesia yang menyatakan bahwa seseorang atau badan hukum memiliki hak penuh atas suatu bidang tanah atau properti. Sertifikat ini berfungsi sebagai bukti kepemilikan yang sah dan memberikan hak yang paling kuat serta penuh kepada pemiliknya, termasuk hak untuk menggunakan, menguasai, dan memanfaatkan tanah tersebut.

Ciri Khas Sertifikat Hak Milik

Beberapa ciri khas Sertifikat Hak Milik antara lain:

1. Hak Kepemilikan Terkuat

SHM memberikan hak kepemilikan yang paling tinggi dibandingkan dengan jenis sertifikat tanah lainnya, seperti Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai. Ini berarti pemilik SHM memiliki kontrol penuh atas tanah tersebut.

Baca Juga: Sertifikat Tanah Elektronik; Definisi, Keunggulan, dan Cara Buat

2. Tidak Terbatas Waktu

Sertifikat Hak Milik tidak memiliki batas waktu kepemilikan. Selama pemilik tanah mematuhi hukum dan peraturan yang berlaku, kepemilikan ini bersifat permanen dan bisa dipertahankan seumur hidup.

3. Dapat Diwariskan

SHM dapat diwariskan kepada ahli waris pemilik dan kepemilikan tanah dapat dilanjutkan oleh generasi berikutnya.

4. Bukti Legalitas yang Sah

Sertifikat ini diakui secara hukum dan bisa digunakan sebagai bukti di pengadilan atau lembaga hukum lainnya untuk mengklaim hak atas tanah atau melindungi kepemilikan dari klaim pihak ketiga.

Komponen Sertifikat Hak Milik

Di dalam SHM terdapat informasi penting mengenai kepemilikan tanah. Berikut adalah rincian umum yang biasanya terdapat dalam Sertifikat Hak Milik:

1. Kepala Sertifikat

Berisi nama dan logo lembaga yang mengeluarkan sertifikat, yaitu Badan Pertanahan Nasional (BPN) Republik Indonesia. Terdapat juga nomor seri atau kode identifikasi sertifikat untuk keperluan pencatatan dan pengarsipan.

2. Nomor Hak dan Nomor Sertifikat

Nomor hak merupakan nomor yang menunjukkan jenis hak atas tanah. Sedangkan, nomor sertifikat adalah nomor unik yang diberikan untuk identifikasi spesifik dari sertifikat tersebut.

3. Data Pemilik

Berisi nama lengkap pemilik tanah atau badan hukum yang terdaftar sebagai pemegang sertifikat. Ada juga nomor Identitas (seperti NIK untuk perseorangan atau nomor identitas badan hukum).

4. Data Tanah

Lokasi tanah: Alamat lengkap atau lokasi geografis dari tanah yang tercantum dalam sertifikat.

Luas tanah: Ukuran luas tanah dalam satuan meter persegi (m²).

Batas tanah: Penjelasan mengenai batas-batas tanah yang dimiliki, yang sering kali disertai dengan peta atau sketsa lokasi yang memperlihatkan letak tanah serta tetangganya.

5. Deskripsi Tanah

Mencakup jenis tanah atau penggunaan tanah (misalnya, tanah pertanian, perumahan, komersial). Terdapat juga keterangan khusus yang relevan dengan tanah tersebut, seperti ada tidaknya bangunan atau fasilitas lain di atasnya.

6. Nomor Induk Bidang (NIB)

NIB adalah nomor yang digunakan untuk mengidentifikasi bidang tanah secara unik dalam sistem administrasi pertanahan.

7. Data Pengesahan

Berisi nama pejabat yang mengeluarkan sertifikat, tanggal penerbitan sertifikat, tanda tangan dan stempel resmi dari Badan Pertanahan Nasional (BPN).

8. Catatan Pembebanan

Bagian ini memuat informasi mengenai adanya hak tanggungan, hipotek, atau beban hukum lainnya yang berkaitan dengan tanah tersebut, jika ada. Ada juga catatan-catatan terkait dengan peralihan hak, perubahan data kepemilikan, atau penambahan hak baru.

9. Peta Bidang Tanah

Beberapa sertifikat mencakup peta atau sketsa yang menunjukkan letak dan batas-batas tanah secara lebih visual, untuk memberikan gambaran yang lebih jelas mengenai posisi dan ukuran tanah.

10. Halaman Kosong untuk Catatan Selanjutnya

Halaman ini digunakan untuk mencatat perubahan atau pembaruan yang mungkin terjadi di masa depan, seperti peralihan hak, penggabungan atau pemecahan bidang tanah, atau perubahan data pemilik.

Fungsi Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat Hak Milik (SHM) memiliki fungsi yang sangat penting dalam konteks kepemilikan tanah dan properti di Indonesia. Berikut adalah beberapa fungsi utama dari Sertifikat Hak Milik:

1. Bukti Kepemilikan yang Sah

SHM berfungsi sebagai bukti legal dan formal bahwa seseorang atau badan hukum adalah pemilik sah atas tanah atau properti tertentu. Ini memberikan kekuatan hukum dalam klaim kepemilikan terhadap pihak lain yang mungkin mencoba mengklaim tanah tersebut.

2. Pengamanan Hak

Dengan memiliki SHM, pemilik tanah mendapatkan pengamanan atas hak-haknya terhadap tanah tersebut. Ini termasuk hak untuk menggunakan, menguasai, memanfaatkan, menjual, mengalihkan, atau mewariskan tanah kepada orang lain. SHM melindungi pemilik dari klaim pihak ketiga atau sengketa tanah yang mungkin timbul, karena sertifikat ini merupakan dokumen yang diakui secara hukum.

3. Dasar untuk Transaksi Properti

SHM diperlukan dalam berbagai transaksi properti, seperti penjualan, pembelian, atau pengalihan hak atas tanah. Ini memastikan bahwa transaksi tersebut sah dan diakui oleh hukum. SHM juga digunakan sebagai syarat utama dalam proses hipotek atau pinjaman di lembaga keuangan, di mana sertifikat ini dijadikan sebagai jaminan atau agunan.

Baca Juga: Tips Aman Ajukan Kredit Jaminan Sertifikat Rumah

4. Memudahkan Proses Administrasi

Memiliki SHM memudahkan dalam proses administrasi pertanahan, seperti pendaftaran tanah, pembaruan data kepemilikan, atau pemecahan dan penggabungan bidang tanah. Sertifikat ini juga digunakan dalam pengurusan perizinan terkait penggunaan tanah, seperti izin mendirikan bangunan (IMB).

5. Penentu Nilai Properti

SHM berfungsi sebagai salah satu penentu nilai properti. Tanah yang memiliki Sertifikat Hak Milik umumnya memiliki nilai yang lebih tinggi di pasar dibandingkan dengan tanah yang hanya memiliki jenis sertifikat lain, seperti Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai. SHM meningkatkan kepercayaan pembeli atau investor terhadap keamanan investasi mereka, sehingga tanah dengan SHM lebih mudah dijual atau digadaikan.

6. Dokumen Legal dalam Proses Hukum

SHM dapat digunakan sebagai bukti yang sah di pengadilan dalam kasus sengketa tanah atau masalah hukum lainnya yang berkaitan dengan kepemilikan tanah. Kehadiran SHM memperkuat posisi hukum pemilik dalam proses litigasi atau perselisihan terkait tanah.

7. Mendukung Kesejahteraan Sosial dan Ekonomi

Dengan memiliki SHM, pemilik tanah memiliki jaminan keamanan ekonomi, karena mereka dapat memanfaatkan tanah untuk keperluan ekonomi, seperti pembangunan rumah, pertanian, atau usaha. SHM juga memberikan rasa aman dan stabilitas bagi pemilik tanah, yang dapat meningkatkan kesejahteraan sosial dan kualitas hidup.

Image Source: Freepik

Syarat Membuat Sertifikat Hak Milik (SHM)

Untuk membuat sertifikat hak milik atas tanah atau bangunan yang belum bersertifikat, Anda perlu mengikuti prosedur dan memenuhi persyaratan yang ditetapkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) di Indonesia. dokumen yang harus dipenuhi.

• Fotokopi KTP dan KK

• Surat permohonan pembuatan sertifikat yang diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat

• Surat pernyataan dari pemohon bahwa tanah tersebut tidak dalam sengketa

• Bukti penguasaan tanah

• Surat keterangan tanah

• Akta jual beli atau hibah

Sementara itu, untuk membuat SHM baik untuk ahli waris maupun untuk keperluan jual beli, ada beberapa persyaratan dan langkah-langkah yang perlu dipenuhi. Berikut adalah syarat umum yang harus dipenuhi untuk masing-masing keperluan:

1. SHM untuk Ahli Waris

Jika sertifikat hak milik harus dialihkan kepada ahli waris, berikut syarat-syarat yang umumnya diperlukan.

• Akta kematian

• Surat keterangan waris

• KTP dan KK

• SHM asli

• Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

2. SHM untuk Jual Beli

Jika SHM dialihkan melalui proses jual beli, maka berikut syarat-syaratnya.

• KTP penjual dan pembeli

• KK

• Akta Jual Beli (AJB)

• SHM asli

• Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

• SPPT PBB dan surat bukti pembayaran PPh

• NPWP

• Surat keterangan bebas sengketa

Prosedur Pembuatan Sertifikat Hak Milik (SHM)

Prosedur pembuatan Sertifikat Hak Milik (SHM) melibatkan beberapa tahapan penting yang harus dilakukan untuk memastikan bahwa tanah atau properti yang dimiliki diakui secara hukum. Berikut adalah langkah-langkah yang biasanya harus ditempuh dalam pembuatan Sertifikat Hak Milik di Indonesia:

1. Mengajukan Permohonan ke Kantor BPN

Setelah semua dokumen siap, langkah berikutnya adalah mengajukan permohonan pembuatan SHM ke Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Langkah-langkah dalam tahap ini meliputi:

• Mengisi formulir permohonan pembuatan SHM di kantor BPN

• Melampirkan semua dokumen persyaratan yang telah disiapkan

• Membayar biaya administrasi sesuai ketentuan yang berlaku di BPN

2. Pengukuran Tanah oleh Petugas BPN

Setelah permohonan diajukan, BPN akan mengatur jadwal pengukuran tanah. Pengukuran dilakukan oleh petugas BPN untuk memastikan luas dan batas tanah sesuai dengan yang tercantum dalam dokumen. Tahap ini melibatkan:

• Petugas BPN melakukan pengukuran tanah dan menentukan batas-batasnya

• Pemohon atau perwakilan harus hadir selama proses pengukuran untuk membantu menunjukkan batas tanah

• Jika tanah berbatasan dengan milik tetangga, tetangga tersebut juga diundang untuk memastikan batas-batas yang disepakati.

3. Pengumuman di Kantor Kelurahan/Kecamatan

Setelah pengukuran selesai, akan ada pengumuman selama sekitar 60 hari di kantor kelurahan atau kecamatan untuk memastikan tidak ada pihak lain yang mengklaim tanah tersebut. Jika ada klaim, proses akan ditunda hingga masalah diselesaikan. 

4. Penerbitan SHM

Jika tidak ada klaim atau masalah selama masa pengumuman, proses selanjutnya adalah penerbitan sertifikat oleh BPN. Langkah-langkah akhir termasuk:

• Validasi dan verifikasi akhir oleh BPN

• Penerbitan sertifikat hak milik atas nama pemohon

• Pemohon dapat mengambil sertifikat di kantor BPN setelah diberitahukan

5. Biaya yang Terlibat

Biaya pembuatan SHM dapat bervariasi tergantung pada luas tanah dan lokasi. Biaya ini mencakup:

• Biaya pengukuran

• Biaya pendaftaran

• Biaya penerbitan sertifikat

• Biaya pajak (jika ada)

6. Waktu Pengurusan

Waktu yang dibutuhkan untuk pengurusan SHM bisa memakan waktu mulai dari beberapa bulan hingga satu tahun, tergantung pada kelengkapan dokumen dan efisiensi proses di BPN.

Perbedaan SHM dan HGB

Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Hak Guna Bangunan (HGB) adalah dua jenis sertifikat yang mengatur kepemilikan tanah di Indonesia. Meskipun keduanya memberikan hak untuk menggunakan tanah, ada perbedaan mendasar antara keduanya. Berikut adalah penjelasan perbedaan antara SHM dan HGB:

1. Jangka Waktu

SHM: tidak memiliki batas waktu. Pemegang SHM memiliki hak atas tanah tersebut secara permanen dan bisa diwariskan kepada ahli warisnya.

HGB: Memiliki batas waktu yang ditentukan, yaitu maksimum 30 tahun, dengan kemungkinan perpanjangan 20 tahun lagi. Setelah masa berlaku dan perpanjangan habis, pemegang HGB harus memperbaharui haknya atau mengembalikan tanah ke pemilik tanah.

2. Kepemilikan

SHM: Hanya bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI). Ini berarti tanah yang bersertifikat SHM tidak dapat dimiliki oleh warga negara asing.

HGB: Dapat dimiliki oleh WNI, warga negara asing, atau badan hukum. Karena sifat HGB yang sementara, ini lebih umum digunakan oleh perusahaan dan entitas asing untuk mendirikan bangunan di Indonesia.

3. Pengalihan Hak

SHM: Dapat dipindah tangankan (dijual, diwariskan, atau dihibahkan) secara bebas dan tanpa batasan kepada pihak lain selama pihak tersebut memenuhi syarat sebagai pemilik SHM (misalnya, harus WNI).

HGB: Dapat dipindahtangankan kepada pihak lain, termasuk warga negara asing, selama HGB masih berlaku. Namun, pemegang baru harus memperpanjang atau memperbaharui hak guna bangunan sesuai ketentuan.

4. Penggunaan Tanah

SHM: Tanah dengan SHM dapat digunakan untuk segala keperluan selama tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, seperti untuk hunian, perkebunan, atau usaha.

HGB: Biasanya digunakan untuk tujuan komersial atau industri, seperti pembangunan gedung perkantoran, apartemen, atau fasilitas komersial lainnya.

5. Kewajiban dan Pembayaran

SHM: Pemilik SHM memiliki kewajiban untuk membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) setiap tahunnya, dan biaya administrasi jika melakukan perubahan atau perpanjangan.

HGB: Pemegang HGB juga harus membayar PBB, dan ada biaya tambahan untuk memperpanjang atau memperbaharui HGB setelah masa berlakunya habis.

6. Nilai dan Status Hukum

SHM: Karena bersifat permanen dan menunjukkan kepemilikan penuh, SHM biasanya memiliki nilai lebih tinggi di pasaran. SHM dianggap lebih kuat secara hukum dibandingkan HGB.

HGB: Nilai properti dengan HGB cenderung lebih rendah dibandingkan dengan SHM karena sifatnya yang sementara dan perlu diperpanjang. HGB dianggap sebagai hak penggunaan bukan hak kepemilikan penuh.

Apabila Anda memiliki sertifikat hak milik, maka tak perlu diragukan lagi bukti atas kepemilikan tersebut. Tentu saja Anda akan terhindar dari masalah-masalah seperti sengketa yang mungkin saja terjadi di masa depan. Maka dari itu penting memiliki SHM sebagai dokumen penting atas kepemilikan tanah maupun properti.

---

Demikian informasi lengkap mengenai sertifikat hak milik. BFI Finance sebagai perusahaan pembiayaan yang melayani pembiayaan dengan jaminan sertifikat rumah, menerima jaminan serfikat rumah berjenis sertifikat hak milik. Ajukan pinjaman dana tunai dengan jaminan sertifikat rumah untuk segala kebutuhan dan nikmati pencairan yang tinggi dan suku bunga yang kompetitif. #SelaluAdaJalan bersama BFI Finance.